房企夏日暖冬 调控放松与发债、付息、展期的日子里-九游会国际

随着融资、销售、土地市场以及外部环境进一步向好，有了政策筑底，行业也有机会加快回暖。

上周早些时候，被监管机构选定为示范房企之后，美的置业、龙湖、碧桂园三家民营房企已陆续发行人民币债券。随后又有市场消息称，新城、旭辉也加入优质民企名单之中，预计将在本周内发行覆盖cds及crmw融资产品。

似是为证实“优质民企”之名，5月23日，旭辉公告称将对“20旭辉01”、“20旭辉02”两笔公司债券付息，两笔公司债发行金额总计为31.2亿元，票面利率最高达4.5%，付息日为本月30日。

但实际上，于行业企业而言，几家欢喜几家愁。

5月17日，消息称碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将陆续发行人民币债券。

业内人士普遍认为，三家企业之所以当选，主要优势在于稳健的财务表现和企业的债务结构，更多企业想朝这一目标靠近，但还需一个过程，对于部分企业而言这一目标仍不可及。

5月20日，雅居乐发布公告称，已全额偿还33.447亿港元的港元贷款余额以及6000万美元的美元贷款余额。雅居乐方面表示，上述贷款余额偿还完成后，截至5月20日，雅居乐无任何未偿还的该信贷。

更有消息进一步指出，雅居乐曾向投资人表示，计划于6月至7月开展新的银团融资，规模超过3亿美金，目前正在沟通中。

再融资举措上，雅居乐希望通过香港项目新增融资，获得约7亿至8亿港币资金。雅居乐也在考虑通过海南清水湾项目进行增量融资，获取约2-3亿美金资金。

业内人士曾指出，行业需高度关注经营、流动性、债务三大风险。清完债的雅居乐显然希望手握更多现金，毕竟如果说过去企业通过加杠杆拿地开发项目，通过销售回款偿还企业债务，那么现在似乎有些不同。

相关数据表明，1-4月，全国九游会国际-九游会网页版开发投资39154亿元，同比下降2.7%；施工面积同比下降 0.1%，住宅新开工面积的跌幅继续扩大，同比下降28.4%。

此外，国家统计局5月18日发布的4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4月70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

在市场内外的担忧中，5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上lpr由4.6%下调至4.45%，目前已有多个城市接连响应。

直至5月23日，北京、上海、广州、深圳等一线城市银行工作人员和中介也表示已普遍按照新的5年期lpr报价降低15个基点。

相伴随的，全国各地松绑、宽松调控“井喷式”发展，利好消息不断的情况之下，反应在地产股、地产企业上的表现并不尽如人意。

有分析人士曾表示，目前利率调整对行业影响不大，如果行业在上升期的话，这个作用会放大；如果行业处于下行期，意义不是很大。

政策能给购房者一些信心，而购房者还需要更多的行业信心、收入信心。

种种原因之下，企业亟需采取相应措施进行“自我治疗”，跑赢生死线。

相关信息显示，近期房地产企业发债、债务展期动态较以往略有增加。业内人士分析：“在行业流动性持续紧绷的情况下，在到期债务处理和稳定经营中间，房企必须找到平衡，才有机会走出冬天。”

5月17日，融侨集团公告称，计划召开“19融侨01”债券持有人会议，审议债券展期方案，计划本金展期一年，同时以其持有的项目公司股权质押用于增信。据悉，“19融侨01”系融侨集团于2019年6月发行，总金额20亿元，总期限五年，利率6.5%。

仅在5月23日，金科股份与大唐集团先后就债务展期相关事项跟进最新进展。

金科股份召开“20金科03”投资人线上沟通会，提出将“20金科03”展期一年的方案，较最初提出的展期15个月缩短了三个月。时间虽缩短，不过若能尽快达成一致意见，或许能在资本市场挽救更多潜在损失。

大唐集团就旗下12.5%的3亿美元债提出要约交换，债务到期日为今年6月。该笔美元债将同比例置换成展期后的新票据，并结算与支付2022年6月到期债券的应付利息。新票据将展期至2023年5月30日，新票据维持12.5%的旧券利率不变。

于同日，融创则宣布因债券本息兑付调整方案较为复杂，为保证后续平稳实施，保护广大投资者的利益，申请“pr融创01”自2022年5月23日开市起停牌。“pr融创01”发行金额为40亿元，票面利率为4.78%。

观点指数发布的《2022四月房地产企业融资能力表现报告》指出，2022年3-4月、6-7月是房地产美元债到期高峰，也是房企境内外债券合计到期的高峰，不排除集中展期情况发生。

观点指数于报告中预计，美元债市场有望回暖，但很难回归历史水平，接近月均62亿元美元债的缺口亟待寻找新渠道。

华兴证券首席经济学家庞溟认为，目前企业资金压力和流动性风险没有实质性改善，再叠加头部房企有一些债务违约风险，个人收入预期下降，购房者观望情绪明显，拖累了整个房地产销售的下降。虽然新的窗口期正在开启，但是全国楼市还没有全面企稳。

部分市场观点认为，后续还将有一波宽松政策到来。

5月20日，央行公布5年期以上lpr下调15个基点至4.45%，这是在lpr捆绑房贷利率后降幅最大的一次。

再加上稍早前5月15日，央行发布消息称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

这也就意味着，叠加此前的政策，对于首套房贷利率来说最低可以降到4.25%。而首套房贷款利率降低，购房成本也将随之减少。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，利率下降有利于降低刚需和改善性需求购房成本，结合前期部分城市已取消认房认贷的政策，房地产市场交易有望改善，楼市将加快筑底修复。

另一方面，4月份房企的拿地意愿依旧较低，一方面受疫情影响土拍延期，另一方面房企普遍资金状况仍旧较为紧张，造成拿地能力和意愿都较低。

在此情况下，不少城市在土地方面也调整了相关政策。以上海为例，拟从2022年第二批次集中供地开始，将土地拍卖监管资金比例从起拍价的110%降至90%。

据不完全统计，今年以来房地产相关政策出台已超二百次，北上广深等一线城市也加入因城施策队伍之中，随着融资、销售、土地市场以及外部环境进一步向好，有了政策筑底，行业也有机会加快回暖。